Kegiatan Membangun Sendiri (KMS) adalah kegiatan membangun bangunan, baik bangunan baru maupun perluasan bangunan lama, yang dilakukan tidak dalam rangka kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain.
Bangunan yang dimaksud dapat berupa satu atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan/atau perairan dan memiliki kriteria sebagai berikut:
- Konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja
- Diperuntukkan untuk tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha
- Luas bangunan yang dibangun paling sedikit 200 meter persegi
Kegiatan membangun sendiri dapat dilakukan secara:
- Sekaligus dalam jangka waktu tertentu
- Bertahap sesuai kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara tahapan membangun tersebut tidak lebih dari dua tahun
Sesuai dengan PMK 61/2022, penghitungan pengenaan pajak yakni 20% dikali tarif PPN 11% dikali Dasar Pengenaan Pajak (DPP) atau 2,2% dari DPP.
DPP KMS adalah nilai tertentu sebesar jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan dalam membangun bangunan untuk setiap masa pajak sampai dengan bangunan selesai tidak termasuk biaya perolehan tanah.
Sebagai contoh, misalkan biaya membangun sebesar Rp1 miliar, yang berarti DPP-nya adalah Rp200 juta.
Jika kita ingin menghitung tarif efektifnya maka 11% x 20% x total biaya yang berarti 2,2% x Rp1 miliar dan hasilnya Rp22 juta menjadi PPN terutang atas KMS.
PPN KMS terutang pada saat bangunan mulai dibangun sampai dengan bangunan selesai dan wajib disetorkan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak.
Wajib Pajak orang pribadi atau badan yang sudah menjadi PKP harus melaporkan PPN yang telah disetor melalui SPT Masa PPN. Jika bukan PKP, maka telah dianggap sudah dilaporkan selama Wajib Pajak sudah menyetorkan PPN tersebut.